RapportMarché (Détail)Approvisionnement (Détail)Perspectives (Détail)Méthodes et sources Vers l'aperçu

Forte tension sur le marché du logement en 2025

Le léger assouplissement du marché du logement en 2024 s’est révélé être un feu de paille. En 2025, le marché du logement s’est de nouveau tendu. Certes, la croissance démographique continue de ralentir par rapport à 2023 et également à 2024, mais la progression de l’offre demeure insuffisante. Au moins, la hausse des loyers s’est quelque peu modérée.

La détérioration s’observe dans tous les segments de prix, le segment de prix supérieur se situant toutefois encore à proximité de l’équilibre. La pénurie perceptible dans le segment de prix inférieur n’a été dépassée au cours des vingt dernières années qu’en 2014.

Au niveau régional, la pénurie dans le Mittelland touche actuellement surtout l’Argovie, la Suisse centrale, ainsi que les zones autour de Zurich et en Suisse orientale. La situation reste également préoccupante dans les régions de montagne : tant l’Oberland bernois que les Grisons souffrent d’un marché du logement tendu. Le Jura et le Tessin restent bien approvisionnés.

Pénurie sur le marché du logement (location et propriété)

Répartition de la pénurie sur le marché du logement

Pénurie sur le marché de la location

La pénurie sur le marché de la location touche les ménages à faible pouvoir d’achat dans les zones urbaines ainsi que certains points chauds en montagne

Le marché locatif reflète presque parfaitement le marché global. En raison de l’augmentation de la demande combinée à un ralentissement de la croissance des loyers, le marché se présente comme tendu. Pour l’ensemble des ménages de la classe moyenne ainsi que pour les ménages à faible revenu, la situation est comparable à celle de 2014. Tous les segments de prix, à l’exception du segment supérieur (logements destinés aux ménages à fort pouvoir d’achat), présentent une valeur de l’indicateur correspondant à un net excédent de demande.

Comme sur le marché global, les régions autour de Zurich, en Suisse orientale, en Argovie, en Suisse centrale et en zone de montagne présentent un excédent de demande. Même au Tessin, le marché locatif est désormais plutôt tendu.

La situation est particulièrement précaire pour les personnes à faible pouvoir d’achat dans les villes de Genève et de Zurich, où la tension est maximale. Zoug et Lucerne sont également touchées par une pénurie marquée pour ces demandeurs. Il en va de même pour une large part des personnes à la recherche d’un logement dans les régions d’Interlaken et de Zweisimmen, ainsi qu’à Coire et à Saint-Moritz.

Répartition de la pénurie sur le marché de la location

Les loyers bruts augmentent, la capacité financière sous pression

En raison de la pénurie persistante de ces trois dernières années, on observe une nette hausse des loyers pour les logements à louer, sans amélioration qualitative perceptible de l’offre. Bien que cette hausse se soit légèrement ralentie en 2025, elle continue de détériorer l’accessibilité financière au logement.

Si l’on compare la répartition des revenus de l’ensemble des ménages locataires avec les loyers abordables disponibles sur le marché pour ces catégories de revenus, on constate qu’en Suisse, l’offre dans le segment des loyers bas est limitée. Les graphiques suivants illustrent cette relation. Les ménages à faibles revenus représentent 30 % de l’ensemble des ménages locataires (ligne Revenu). Les logements abordables pour ces ménages (en tenant compte de la taille du logement) correspondent à 24 % des logements proposés à la location (ligne Loyers). En revanche, si l’on additionne les ménages à faibles revenus et ceux de la classe moyenne, on observe une situation de pénurie marquée. La situation s’est en outre nettement détériorée au cours des cinq dernières années.

La situation est encore plus dramatique pour la propriété. En tenant compte des coûts d’opportunité des fonds propres engagés et en supposant des prix stables, on constate que la propriété mise sur le marché n’est pas accessible pour une grande partie des ménages. De plus, les exigences en matière de fonds propres pour l’achat réduisent encore la liberté de choix des ménages.

Évolution des loyers bruts du marché

Ménages par catégorie de revenu et logements locatifs par catégorie de loyer

Ménages par catégorie de revenu et logements en propriété par catégorie de coûts d’utilisation

Situation insatisfaisante lors des déménagements

La situation tendue du marché du logement, qui dure depuis un certain temps, s’explique par une croissance insuffisante du nombre de logements, qui ne parvient pas à suivre la croissance du nombre de ménages – une tendance qui se confirme en 2024 et 2025.

Certes, les résidences secondaires constituent une forme de « stock tampon », mais la pénurie complique la recherche de logement et, par conséquent, la libération de logements. Cela réduit l’offre visible sur le marché, laquelle se compose des logements vacants, des nouvelles constructions et des logements libérés par les ménages qui déménagent. En comparant cette offre au nombre de ménages en déménagement, la situation en 2025 correspond vraisemblablement en grande partie à celle de 2024. Elle est ainsi moins grave qu’en 2023, mais les bons niveaux d’approvisionnement de 2020 et 2021 ne sont pas atteints.

Les principaux concernés sont les personnes seules et les couples. Environ 20 % sont toutefois des couples avec enfants ou des ménages multipersonnels, qui disposent de moins d’alternatives que les ménages plus petits.

Structure des ménages entrants et déménageant

Ménages qui emménagent par rapport à l’offre

Nombre de ménages comparé à la croissance du parc de logements

La charge de logement augmente et entraîne légèrement plus de problèmes de paiement

Les indicateurs relatifs à l’approvisionnement de l’ensemble des ménages indiquent un niveau suffisant, mais pas confortable. La charge financière du logement a augmenté et la liberté de choix en matière de propriété s’est réduite. Le taux de propriété est en baisse depuis plusieurs années.

La charge moyenne des loyers pour les ménages locataires est passée de 23 % (2018) à environ 24,9 % (2023). Pour la propriété, les charges liées à l’exploitation et aux intérêts sont nettement plus faibles (12,8 %) et, même en tenant compte des coûts d’opportunité, la charge reste favorable dans le parc existant grâce aux hausses de prix passées (19,2 %). La situation est différente pour les ménages locataires à faible revenu : pour ceux-ci, la charge est passée de 40,8 % (2018) à 44,6 % (2023), seuls les ménages ayant un revenu équivalent par personne supérieur à 20 000 CHF étant pris en compte.

Un autre indicateur de l’approvisionnement en logement est constitué par les ménages en retard de paiement, c’est-à-dire ceux pour lesquels les coûts du logement entraînent des difficultés financières aiguës. Environ 2,4 % des ménages sont dans ce cas et ne disposent d’aucune marge d’action pour améliorer leur situation (2,8 % parmi les locataires). Ce chiffre a baissé depuis 2018, mais augmenté par rapport à 2022 – dans la propriété, cette hausse est encore plus marquée (de 1,3 % à 1,7 %) en raison de l’augmentation des taux d’intérêt.

Part des ménages propriétaires de leur logement

Part des coûts de location dans le revenu brut des ménages

Ménages en retard de paiement ou dont la situation de logement est insuffisante

La forte hausse des loyers dans le parc existant en 2025 ne devrait pas se répéter en 2026, mais l’activité de construction reste insuffisante

La phase de hausse des taux d’intérêt observée en 2023 a de nouveau cédé la place à une tendance à la baisse des taux.

Le taux de référence, qui reflète les coûts de financement externe des propriétaires, est tombé à 1,25 % en 2025. Pour 2026, des coûts de financement en légère baisse sont certes attendus, mais ils ne devraient pas suffire à faire passer le taux de référence à 1 %. Étant donné que les anticipations d’inflation sont également très faibles, à 0,35 %, on peut s’attendre, pour le parc existant, à une évolution latérale des loyers en 2026. Toutefois, comme les loyers des nouveaux contrats devraient continuer d’augmenter en raison de l’écart entre les loyers du marché et ceux du parc existant, il en résulte malgré tout une croissance modérée des loyers sur l’ensemble du parc. La situation est différente pour la propriété du logement, où la baisse des taux d’intérêt entraîne également une diminution des coûts d’usage.

La hausse attendue des loyers sur le marché en 2025 s’explique également par la très faible croissance prévue du parc de logements. Une lueur d’espoir se profile avec la hausse des autorisations de construire depuis 2024, et plus encore celle des demandes de permis, ce qui laisse entrevoir un renforcement de la croissance à partir de 2027. Pour 2026, cependant, aucun signe d’assouplissement n’est en vue sur le marché du logement. Même à long terme, la croissance du parc de logements ne devrait pas suivre celle des ménages, compte tenu de la tendance actuelle à la densification dans la construction.

Évolution possible des coûts du logement avec le scénario actuel de taux d’intérêt et d’inflation sur un an

Croissance attendue du parc de logements par rapport aux taux de croissance les plus bas, moyens et les plus élevés du nombre de ménages

Scénarios de croissance des ménages et du parc de logements sur des périodes de cinq ans

Résumé

La situation actuelle du marché du logement demeure préoccupante. L’assouplissement temporaire observé en 2024 s’est révélé être un feu de paille, son prix ayant été de fortes hausses des loyers ainsi qu’une augmentation des coûts d’usage dans la propriété du logement. Cette réduction de la demande liée à des prix plus élevés pénalise avant tout les personnes et les ménages souhaitant modifier leur situation résidentielle. L’approvisionnement global de l’ensemble des ménages reste certes intact, mais la charge des coûts du logement a augmenté depuis 2018, tant pour la location que pour l’achat, et la situation est devenue clairement exigeante pour les revenus plus faibles. En revanche, compte tenu de la nouvelle baisse des taux d’intérêt, on ne s’attend, pour le parc existant en 2026, qu’à une faible augmentation des coûts du logement.

La situation ne changera pas rapidement. En 2026, une très faible croissance du parc de logements est attendue, en partie parce que, dans les zones urbaines, les nouvelles constructions sont souvent des reconstructions sans effet quantitatif significatif. L’augmentation des autorisations et des demandes de permis de construire permet toutefois d’espérer de nouveau des taux de croissance plus élevés à partir de 2027. Cela ne doit toutefois pas masquer le fait qu’à moyen terme, en cas de poursuite de la croissance du nombre de ménages, un besoin d’action important subsiste, car l’augmentation du nombre de logements devra de plus en plus se faire dans des zones déjà construites. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que la pénurie soit rapidement résorbée, comme ce fut le cas entre 2014 et 2016, à moins que la croissance démographique ne recule nettement au cours des prochaines années. Si l’approvisionnement en logements demeure encore globalement satisfaisant, c’est grâce à l’évolution passée des prix du logement et à la baisse des coûts d’usage de la propriété qui en a résulté, ainsi qu’au ralentissement de la croissance des loyers dans le parc existant lié à l’évolution des taux d’intérêt. L’approvisionnement des ménages suisses repose actuellement sur l’évolution exceptionnelle des années 2010.

Forte tension sur le marché du logement en 2025

Le léger assouplissement du marché du logement en 2024 s’est révélé être un feu de paille. En 2025, le marché du logement s’est de nouveau tendu. Certes, la croissance démographique continue de ralentir par rapport à 2023 et également à 2024, mais la progression de l’offre demeure insuffisante. Au moins, la hausse des loyers s’est quelque peu modérée.

La détérioration s’observe dans tous les segments de prix, le segment de prix supérieur se situant toutefois encore à proximité de l’équilibre. La pénurie perceptible dans le segment de prix inférieur n’a été dépassée au cours des vingt dernières années qu’en 2014.

Au niveau régional, la pénurie dans le Mittelland touche actuellement surtout l’Argovie, la Suisse centrale, ainsi que les zones autour de Zurich et en Suisse orientale. La situation reste également préoccupante dans les régions de montagne : tant l’Oberland bernois que les Grisons souffrent d’un marché du logement tendu. Le Jura et le Tessin restent bien approvisionnés.

Pénurie sur le marché du logement (location et propriété)

Répartition de la pénurie sur le marché du logement

Pénurie sur le marché de la location

La pénurie sur le marché de la location touche les ménages à faible pouvoir d’achat dans les zones urbaines ainsi que certains points chauds en montagne

Le marché locatif reflète presque parfaitement le marché global. En raison de l’augmentation de la demande combinée à un ralentissement de la croissance des loyers, le marché se présente comme tendu. Pour l’ensemble des ménages de la classe moyenne ainsi que pour les ménages à faible revenu, la situation est comparable à celle de 2014. Tous les segments de prix, à l’exception du segment supérieur (logements destinés aux ménages à fort pouvoir d’achat), présentent une valeur de l’indicateur correspondant à un net excédent de demande.

Comme sur le marché global, les régions autour de Zurich, en Suisse orientale, en Argovie, en Suisse centrale et en zone de montagne présentent un excédent de demande. Même au Tessin, le marché locatif est désormais plutôt tendu.

La situation est particulièrement précaire pour les personnes à faible pouvoir d’achat dans les villes de Genève et de Zurich, où la tension est maximale. Zoug et Lucerne sont également touchées par une pénurie marquée pour ces demandeurs. Il en va de même pour une large part des personnes à la recherche d’un logement dans les régions d’Interlaken et de Zweisimmen, ainsi qu’à Coire et à Saint-Moritz.

Répartition de la pénurie sur le marché de la location

Les loyers bruts augmentent, la capacité financière sous pression

En raison de la pénurie persistante de ces trois dernières années, on observe une nette hausse des loyers pour les logements à louer, sans amélioration qualitative perceptible de l’offre. Bien que cette hausse se soit légèrement ralentie en 2025, elle continue de détériorer l’accessibilité financière au logement.

Si l’on compare la répartition des revenus de l’ensemble des ménages locataires avec les loyers abordables disponibles sur le marché pour ces catégories de revenus, on constate qu’en Suisse, l’offre dans le segment des loyers bas est limitée. Les graphiques suivants illustrent cette relation. Les ménages à faibles revenus représentent 30 % de l’ensemble des ménages locataires (ligne Revenu). Les logements abordables pour ces ménages (en tenant compte de la taille du logement) correspondent à 24 % des logements proposés à la location (ligne Loyers). En revanche, si l’on additionne les ménages à faibles revenus et ceux de la classe moyenne, on observe une situation de pénurie marquée. La situation s’est en outre nettement détériorée au cours des cinq dernières années.

La situation est encore plus dramatique pour la propriété. En tenant compte des coûts d’opportunité des fonds propres engagés et en supposant des prix stables, on constate que la propriété mise sur le marché n’est pas accessible pour une grande partie des ménages. De plus, les exigences en matière de fonds propres pour l’achat réduisent encore la liberté de choix des ménages.

Évolution des loyers bruts du marché

Ménages par catégorie de revenu et logements locatifs par catégorie de loyer

Ménages par catégorie de revenu et logements en propriété par catégorie de coûts d’utilisation

Situation insatisfaisante lors des déménagements

La situation tendue du marché du logement, qui dure depuis un certain temps, s’explique par une croissance insuffisante du nombre de logements, qui ne parvient pas à suivre la croissance du nombre de ménages – une tendance qui se confirme en 2024 et 2025.

Certes, les résidences secondaires constituent une forme de « stock tampon », mais la pénurie complique la recherche de logement et, par conséquent, la libération de logements. Cela réduit l’offre visible sur le marché, laquelle se compose des logements vacants, des nouvelles constructions et des logements libérés par les ménages qui déménagent. En comparant cette offre au nombre de ménages en déménagement, la situation en 2025 correspond vraisemblablement en grande partie à celle de 2024. Elle est ainsi moins grave qu’en 2023, mais les bons niveaux d’approvisionnement de 2020 et 2021 ne sont pas atteints.

Les principaux concernés sont les personnes seules et les couples. Environ 20 % sont toutefois des couples avec enfants ou des ménages multipersonnels, qui disposent de moins d’alternatives que les ménages plus petits.

Structure des ménages entrants et déménageant

Ménages qui emménagent par rapport à l’offre

Nombre de ménages comparé à la croissance du parc de logements

La charge de logement augmente et entraîne légèrement plus de problèmes de paiement

Les indicateurs relatifs à l’approvisionnement de l’ensemble des ménages indiquent un niveau suffisant, mais pas confortable. La charge financière du logement a augmenté et la liberté de choix en matière de propriété s’est réduite. Le taux de propriété est en baisse depuis plusieurs années.

La charge moyenne des loyers pour les ménages locataires est passée de 23 % (2018) à environ 24,9 % (2023). Pour la propriété, les charges liées à l’exploitation et aux intérêts sont nettement plus faibles (12,8 %) et, même en tenant compte des coûts d’opportunité, la charge reste favorable dans le parc existant grâce aux hausses de prix passées (19,2 %). La situation est différente pour les ménages locataires à faible revenu : pour ceux-ci, la charge est passée de 40,8 % (2018) à 44,6 % (2023), seuls les ménages ayant un revenu équivalent par personne supérieur à 20 000 CHF étant pris en compte.

Un autre indicateur de l’approvisionnement en logement est constitué par les ménages en retard de paiement, c’est-à-dire ceux pour lesquels les coûts du logement entraînent des difficultés financières aiguës. Environ 2,4 % des ménages sont dans ce cas et ne disposent d’aucune marge d’action pour améliorer leur situation (2,8 % parmi les locataires). Ce chiffre a baissé depuis 2018, mais augmenté par rapport à 2022 – dans la propriété, cette hausse est encore plus marquée (de 1,3 % à 1,7 %) en raison de l’augmentation des taux d’intérêt.

Part des ménages propriétaires de leur logement

Part des coûts de location dans le revenu brut des ménages

Ménages en retard de paiement ou dont la situation de logement est insuffisante

La forte hausse des loyers dans le parc existant en 2025 ne devrait pas se répéter en 2026, mais l’activité de construction reste insuffisante

La phase de hausse des taux d’intérêt observée en 2023 a de nouveau cédé la place à une tendance à la baisse des taux.

Le taux de référence, qui reflète les coûts de financement externe des propriétaires, est tombé à 1,25 % en 2025. Pour 2026, des coûts de financement en légère baisse sont certes attendus, mais ils ne devraient pas suffire à faire passer le taux de référence à 1 %. Étant donné que les anticipations d’inflation sont également très faibles, à 0,35 %, on peut s’attendre, pour le parc existant, à une évolution latérale des loyers en 2026. Toutefois, comme les loyers des nouveaux contrats devraient continuer d’augmenter en raison de l’écart entre les loyers du marché et ceux du parc existant, il en résulte malgré tout une croissance modérée des loyers sur l’ensemble du parc. La situation est différente pour la propriété du logement, où la baisse des taux d’intérêt entraîne également une diminution des coûts d’usage.

La hausse attendue des loyers sur le marché en 2025 s’explique également par la très faible croissance prévue du parc de logements. Une lueur d’espoir se profile avec la hausse des autorisations de construire depuis 2024, et plus encore celle des demandes de permis, ce qui laisse entrevoir un renforcement de la croissance à partir de 2027. Pour 2026, cependant, aucun signe d’assouplissement n’est en vue sur le marché du logement. Même à long terme, la croissance du parc de logements ne devrait pas suivre celle des ménages, compte tenu de la tendance actuelle à la densification dans la construction.

Évolution possible des coûts du logement avec le scénario actuel de taux d’intérêt et d’inflation sur un an

Croissance attendue du parc de logements par rapport aux taux de croissance les plus bas, moyens et les plus élevés du nombre de ménages

Scénarios de croissance des ménages et du parc de logements sur des périodes de cinq ans

Résumé

La situation actuelle du marché du logement demeure préoccupante. L’assouplissement temporaire observé en 2024 s’est révélé être un feu de paille, son prix ayant été de fortes hausses des loyers ainsi qu’une augmentation des coûts d’usage dans la propriété du logement. Cette réduction de la demande liée à des prix plus élevés pénalise avant tout les personnes et les ménages souhaitant modifier leur situation résidentielle. L’approvisionnement global de l’ensemble des ménages reste certes intact, mais la charge des coûts du logement a augmenté depuis 2018, tant pour la location que pour l’achat, et la situation est devenue clairement exigeante pour les revenus plus faibles. En revanche, compte tenu de la nouvelle baisse des taux d’intérêt, on ne s’attend, pour le parc existant en 2026, qu’à une faible augmentation des coûts du logement.

La situation ne changera pas rapidement. En 2026, une très faible croissance du parc de logements est attendue, en partie parce que, dans les zones urbaines, les nouvelles constructions sont souvent des reconstructions sans effet quantitatif significatif. L’augmentation des autorisations et des demandes de permis de construire permet toutefois d’espérer de nouveau des taux de croissance plus élevés à partir de 2027. Cela ne doit toutefois pas masquer le fait qu’à moyen terme, en cas de poursuite de la croissance du nombre de ménages, un besoin d’action important subsiste, car l’augmentation du nombre de logements devra de plus en plus se faire dans des zones déjà construites. Il ne faut donc pas s’attendre à ce que la pénurie soit rapidement résorbée, comme ce fut le cas entre 2014 et 2016, à moins que la croissance démographique ne recule nettement au cours des prochaines années. Si l’approvisionnement en logements demeure encore globalement satisfaisant, c’est grâce à l’évolution passée des prix du logement et à la baisse des coûts d’usage de la propriété qui en a résulté, ainsi qu’au ralentissement de la croissance des loyers dans le parc existant lié à l’évolution des taux d’intérêt. L’approvisionnement des ménages suisses repose actuellement sur l’évolution exceptionnelle des années 2010.