RapportMarché (Détail)Approvisionnement (Détail)Perspectives (Détail)Méthodes et sources Vers l'aperçu

Divergence croissante de la situation du marché selon la catégorie de pouvoir d’achat

Après une forte augmentation de la pénurie en 2023, le marché du logement s’est de nouveau légèrement détendu en 2024. Cela n’est cependant pas dû à une expansion de l’offre, mais plutôt à la hausse des prix et à la réduction de la demande qui en résulte, ainsi qu’à une croissance démographique nettement plus faible.

L’assouplissement provient des segments de prix supérieurs, tandis que la situation s’est dégradée dans les segments inférieurs. En conséquence, la dichotomie de l’approvisionnement entre la classe moyenne supérieure et les ménages à revenu élevé, par rapport à la classe moyenne inférieure et aux ménages à faible revenu, s’est accentuée.

Au niveau régional, la pénurie dans le Mittelland touche actuellement principalement l’Argovie, la Suisse centrale ainsi que certaines zones autour de Zurich et en Suisse orientale. La situation en zone de montagne est toutefois préoccupante. Tant l’Oberland bernois que les Grisons souffrent d’une situation de marché tendue. Le Jura et le Tessin restent bien approvisionnés.

Pénurie sur le marché du logement (location et propriété)

Répartition de la pénurie sur le marché du logement

Pénurie sur le marché de la location

La pénurie sur le marché de la location touche les ménages à faible pouvoir d’achat dans les zones urbaines ainsi que certains points chauds en montagne

Le marché de la location reflète presque parfaitement le marché global. En raison de la hausse des loyers, le marché se présente globalement équilibré. Cependant, la situation est tendue pour les ménages de la classe moyenne inférieure ainsi que pour les ménages à faible revenu. Tant le segment de prix moyen inférieur (logements abordables pour la classe moyenne inférieure) que le segment de prix bas (logements abordables pour les ménages en dessous de la classe moyenne) affichent un indice de +1, correspondant à un excédent de demande.

Comme sur le marché global, ce sont les régions autour de Zurich, en Suisse orientale, en Argovie, en Suisse centrale et dans les zones de montagne qui présentent un excédent de demande. Même au Tessin, le marché de la location est plutôt tendu autour de Lugano.

La situation est précaire pour les personnes cherchant un logement dans les classes de pouvoir d’achat inférieur dans les villes de Genève, Zurich et Zoug, où la tension est maximale. Cela vaut également pour une grande partie des demandeurs de logements dans les régions d’Interlaken et de Zweisimmen, ainsi que Coire et Saint-Moritz.

Répartition de la pénurie sur le marché de la location

Les loyers bruts augmentent, la capacité financière sous pression

En raison de la pénurie persistante de ces trois dernières années, on observe une forte hausse des loyers pour les logements à louer, sans amélioration notable de la qualité de l’offre. Certes, la hausse des loyers contribue à rapprocher l’offre de la demande, mais elle se fait au détriment de l’accessibilité financière du logement.

Si l’on compare la répartition des revenus de l’ensemble des ménages locataires avec les loyers abordables disponibles sur le marché pour ces catégories de revenus, on constate que, pour la Suisse dans son ensemble, l’offre dans le segment des loyers bas est tout juste suffisante. Les graphiques suivants illustrent ce rapport. Pour la location, les ménages à faibles revenus représentent 31 % de tous les ménages locataires (ligne Revenu). Les logements abordables pour ces ménages (en tenant compte de la taille du logement) correspondent à 26 % des logements proposés à la location (ligne Loyer). Toutefois, si l’on additionne les ménages à faibles revenus et ceux de la classe moyenne, on constate une situation de pénurie marquée.

La situation est plus dramatique pour la propriété du logement. Si l’on tient compte des coûts d’opportunité des fonds propres engagés et si l’on part de prix stagnants, on constate que la propriété mise sur le marché n’est pas abordable pour une grande partie des ménages. Les exigences en matière de fonds propres pour l’acquisition réduisent en outre la liberté de choix des ménages.

Évolution des loyers bruts du marché

Ménages par catégorie de revenu et logements locatifs par catégorie de loyer

Ménages par catégorie de revenu et logements en propriété par catégorie de coûts d’utilisation

Amélioration légère de la situation lors d’un déménagement

La situation tendue du marché du logement, qui perdure depuis un certain temps, s’explique par une croissance insuffisante du nombre de logements, incapable de suivre l’augmentation du nombre de ménages, une tendance qui se confirme en 2024 et 2025.

Certes, le parc de résidences secondaires constitue une « réserve », mais la pénurie complique la recherche d’un logement et par conséquent la libération des logements occupés. Cela réduit l’offre visible sur le marché. Celle-ci se compose de logements vacants, de constructions neuves et de logements libérés par les ménages qui déménagent. Si l’on compare cette offre au nombre de ménages qui déménagent, on peut s’attendre en 2024 à une légère amélioration par rapport à l’année précédente, en raison de l’augmentation de l’offre. Toutefois, les niveaux de 2020 et 2021 ne sont pas atteints.

Les principaux concernés sont les ménages d’une seule personne et les ménages de couples. Cependant, environ 22 % sont des ménages de couples avec enfants ou des ménages multipersonnels, qui ont moins d’alternatives que les petits ménages. On remarque également la baisse du nombre de déménagements de personnes seules en 2023, très probablement liée à la situation du marché du logement.

Structure des ménages entrants et déménageant

Ménages qui emménagent par rapport à l’offre

Nombre de ménages comparé à la croissance du parc de logements

La charge de logement augmente sans provoquer de problèmes de paiement aigus

Les indicateurs relatifs à l’approvisionnement de l’ensemble des ménages indiquent un niveau d’approvisionnement suffisant, mais loin d’être confortable. La charge de logement a augmenté et la liberté de choix en matière de propriété s’est réduite. Le taux de propriété diminue depuis plusieurs années déjà.

La charge de logement moyenne des ménages locataires est passée de 23 % (2018) à environ 25,4 % (2022). Pour la propriété du logement, la charge liée aux frais d’exploitation et aux intérêts est nettement plus basse (12,8 %) et, même en tenant compte des coûts d’opportunité, elle reste avantageuse pour le stock existant en raison de la hausse des prix passée (19,8 %). En revanche, la situation est différente pour les ménages locataires à faibles revenus : ils ont subi une hausse de 40,8 % (2018) à 44,8 % (2022), seuls les ménages dont le revenu équivalent par personne est supérieur à 20 000 CHF étant pris en compte.

Un autre point de vue sur l’approvisionnement en logements consiste à examiner les ménages en retard de paiement, c’est-à-dire ceux pour lesquels les coûts du logement entraînent des problèmes financiers aigus. Il en ressort qu’environ 2,1 % des ménages présentent un retard de paiement et n’ont aucune marge de manœuvre pour améliorer leur situation financière (2,6 % pour les ménages locataires). Ce chiffre a diminué depuis 2017.

Part des ménages propriétaires de leur logement

Part des coûts de location dans le revenu brut des ménages

Ménages en retard de paiement ou dont la situation de logement est insuffisante

Presque plus de hausse des coûts dans le stock existant, mais une activité de construction toujours insuffisante

En raison des différents délais de financement, la hausse des taux d’intérêt n’influence les loyers et les coûts d’utilisation que de manière graduelle. C’est pourquoi les effets de la hausse des taux d’intérêt se sont surtout fait sentir en 2024, tant sur les loyers que sur les coûts d’utilisation de la propriété. Cette évolution prendra fin en 2025.

Le taux de référence, qui reflète les coûts de financement externes des propriétaires, devrait baisser à 1,5 % en 2025, tandis que l’inflation attendue est d’environ 1 %. En conséquence, il y a peu de marge pour une augmentation des loyers des biens loués. Toutefois, comme les loyers des nouveaux contrats de location pourraient continuer à augmenter, il en résulte malgré tout une croissance modérée des loyers sur l’ensemble du parc. La situation est différente pour la propriété du logement. Là, la baisse des taux d’intérêt se traduit également par une diminution des coûts d’utilisation.

La pression à la hausse sur les loyers que l’on peut anticiper pour 2025 résulte également de la très faible croissance attendue du parc de logements. Une lueur d’espoir se profile toutefois avec la reprise des autorisations de construire en 2024 et une hausse encore plus marquée des demandes de permis, ce qui laisse présager une augmentation à partir de 2026. Pour 2025, aucune détente n’est cependant en vue sur le marché du logement. À long terme également, la croissance du parc de logements ne sera probablement pas en mesure de suivre un fort accroissement du nombre de ménages si l’on se base sur l’actuel comportement de densification de l’activité de construction.

Évolution possible des coûts du logement avec le scénario actuel de taux d’intérêt et d’inflation sur un an

Croissance attendue du parc de logements par rapport aux taux de croissance les plus bas, moyens et les plus élevés du nombre de ménages

Scénarios de croissance des ménages et du parc de logements sur des périodes de cinq ans

Résumé

La situation actuelle sur le marché du logement reste préoccupante. Certes, elle s’est légèrement détendue par rapport à l’année précédente, mais le prix à payer se traduit par une hausse marquée des loyers et une augmentation des coûts d’utilisation pour la propriété. Cette réduction de la demande due à la hausse des prix se fait au détriment des grands ménages en mutation, qui représentent environ 22 % des ménages en déménagement (familles, ménages multipersonnels). L’approvisionnement de l’ensemble des ménages demeure globalement assuré, mais la charge de logement a augmenté depuis 2018 tant pour la location que pour l’achat, ce qui rend la situation plus exigeante pour les bas revenus. Au moins, les effets du changement de cap des taux d’intérêt sont maintenant pratiquement entièrement absorbés. Pour le parc existant, on ne peut s’attendre qu’à une légère hausse des coûts de logement en 2025.

La situation ne changera pas rapidement. Pour 2025, une croissance très faible du parc de logements est attendue, freinée en outre par le fait que, dans les zones urbaines, les nouvelles constructions sont souvent des reconstructions qui n’entraînent pas de forte augmentation de l’offre. L’augmentation des autorisations et des demandes de construire laisse toutefois entrevoir, au moins à partir de 2026, des taux de croissance à nouveau plus élevés. Cela ne doit pas faire oublier que, à moyen terme, compte tenu de la poursuite de la croissance du nombre de ménages, un important besoin d’action demeure, étant donné que l’extension du parc de logements doit de plus en plus se faire dans les zones déjà construites. Une détente temporaire, comme celle de l’année dernière, favorisée aussi par un recul de l’immigration, ne doit pas occulter les défis à long terme.

Divergence croissante de la situation du marché selon la catégorie de pouvoir d’achat

Après une forte augmentation de la pénurie en 2023, le marché du logement s’est de nouveau légèrement détendu en 2024. Cela n’est cependant pas dû à une expansion de l’offre, mais plutôt à la hausse des prix et à la réduction de la demande qui en résulte, ainsi qu’à une croissance démographique nettement plus faible.

L’assouplissement provient des segments de prix supérieurs, tandis que la situation s’est dégradée dans les segments inférieurs. En conséquence, la dichotomie de l’approvisionnement entre la classe moyenne supérieure et les ménages à revenu élevé, par rapport à la classe moyenne inférieure et aux ménages à faible revenu, s’est accentuée.

Au niveau régional, la pénurie dans le Mittelland touche actuellement principalement l’Argovie, la Suisse centrale ainsi que certaines zones autour de Zurich et en Suisse orientale. La situation en zone de montagne est toutefois préoccupante. Tant l’Oberland bernois que les Grisons souffrent d’une situation de marché tendue. Le Jura et le Tessin restent bien approvisionnés.

Pénurie sur le marché du logement (location et propriété)

Répartition de la pénurie sur le marché du logement

Pénurie sur le marché de la location

La pénurie sur le marché de la location touche les ménages à faible pouvoir d’achat dans les zones urbaines ainsi que certains points chauds en montagne

Le marché de la location reflète presque parfaitement le marché global. En raison de la hausse des loyers, le marché se présente globalement équilibré. Cependant, la situation est tendue pour les ménages de la classe moyenne inférieure ainsi que pour les ménages à faible revenu. Tant le segment de prix moyen inférieur (logements abordables pour la classe moyenne inférieure) que le segment de prix bas (logements abordables pour les ménages en dessous de la classe moyenne) affichent un indice de +1, correspondant à un excédent de demande.

Comme sur le marché global, ce sont les régions autour de Zurich, en Suisse orientale, en Argovie, en Suisse centrale et dans les zones de montagne qui présentent un excédent de demande. Même au Tessin, le marché de la location est plutôt tendu autour de Lugano.

La situation est précaire pour les personnes cherchant un logement dans les classes de pouvoir d’achat inférieur dans les villes de Genève, Zurich et Zoug, où la tension est maximale. Cela vaut également pour une grande partie des demandeurs de logements dans les régions d’Interlaken et de Zweisimmen, ainsi que Coire et Saint-Moritz.

Répartition de la pénurie sur le marché de la location

Les loyers bruts augmentent, la capacité financière sous pression

En raison de la pénurie persistante de ces trois dernières années, on observe une forte hausse des loyers pour les logements à louer, sans amélioration notable de la qualité de l’offre. Certes, la hausse des loyers contribue à rapprocher l’offre de la demande, mais elle se fait au détriment de l’accessibilité financière du logement.

Si l’on compare la répartition des revenus de l’ensemble des ménages locataires avec les loyers abordables disponibles sur le marché pour ces catégories de revenus, on constate que, pour la Suisse dans son ensemble, l’offre dans le segment des loyers bas est tout juste suffisante. Les graphiques suivants illustrent ce rapport. Pour la location, les ménages à faibles revenus représentent 31 % de tous les ménages locataires (ligne Revenu). Les logements abordables pour ces ménages (en tenant compte de la taille du logement) correspondent à 26 % des logements proposés à la location (ligne Loyer). Toutefois, si l’on additionne les ménages à faibles revenus et ceux de la classe moyenne, on constate une situation de pénurie marquée.

La situation est plus dramatique pour la propriété du logement. Si l’on tient compte des coûts d’opportunité des fonds propres engagés et si l’on part de prix stagnants, on constate que la propriété mise sur le marché n’est pas abordable pour une grande partie des ménages. Les exigences en matière de fonds propres pour l’acquisition réduisent en outre la liberté de choix des ménages.

Évolution des loyers bruts du marché

Ménages par catégorie de revenu et logements locatifs par catégorie de loyer

Ménages par catégorie de revenu et logements en propriété par catégorie de coûts d’utilisation

Amélioration légère de la situation lors d’un déménagement

La situation tendue du marché du logement, qui perdure depuis un certain temps, s’explique par une croissance insuffisante du nombre de logements, incapable de suivre l’augmentation du nombre de ménages, une tendance qui se confirme en 2024 et 2025.

Certes, le parc de résidences secondaires constitue une « réserve », mais la pénurie complique la recherche d’un logement et par conséquent la libération des logements occupés. Cela réduit l’offre visible sur le marché. Celle-ci se compose de logements vacants, de constructions neuves et de logements libérés par les ménages qui déménagent. Si l’on compare cette offre au nombre de ménages qui déménagent, on peut s’attendre en 2024 à une légère amélioration par rapport à l’année précédente, en raison de l’augmentation de l’offre. Toutefois, les niveaux de 2020 et 2021 ne sont pas atteints.

Les principaux concernés sont les ménages d’une seule personne et les ménages de couples. Cependant, environ 22 % sont des ménages de couples avec enfants ou des ménages multipersonnels, qui ont moins d’alternatives que les petits ménages. On remarque également la baisse du nombre de déménagements de personnes seules en 2023, très probablement liée à la situation du marché du logement.

Structure des ménages entrants et déménageant

Ménages qui emménagent par rapport à l’offre

Nombre de ménages comparé à la croissance du parc de logements

La charge de logement augmente sans provoquer de problèmes de paiement aigus

Les indicateurs relatifs à l’approvisionnement de l’ensemble des ménages indiquent un niveau d’approvisionnement suffisant, mais loin d’être confortable. La charge de logement a augmenté et la liberté de choix en matière de propriété s’est réduite. Le taux de propriété diminue depuis plusieurs années déjà.

La charge de logement moyenne des ménages locataires est passée de 23 % (2018) à environ 25,4 % (2022). Pour la propriété du logement, la charge liée aux frais d’exploitation et aux intérêts est nettement plus basse (12,8 %) et, même en tenant compte des coûts d’opportunité, elle reste avantageuse pour le stock existant en raison de la hausse des prix passée (19,8 %). En revanche, la situation est différente pour les ménages locataires à faibles revenus : ils ont subi une hausse de 40,8 % (2018) à 44,8 % (2022), seuls les ménages dont le revenu équivalent par personne est supérieur à 20 000 CHF étant pris en compte.

Un autre point de vue sur l’approvisionnement en logements consiste à examiner les ménages en retard de paiement, c’est-à-dire ceux pour lesquels les coûts du logement entraînent des problèmes financiers aigus. Il en ressort qu’environ 2,1 % des ménages présentent un retard de paiement et n’ont aucune marge de manœuvre pour améliorer leur situation financière (2,6 % pour les ménages locataires). Ce chiffre a diminué depuis 2017.

Part des ménages propriétaires de leur logement

Part des coûts de location dans le revenu brut des ménages

Ménages en retard de paiement ou dont la situation de logement est insuffisante

Presque plus de hausse des coûts dans le stock existant, mais une activité de construction toujours insuffisante

En raison des différents délais de financement, la hausse des taux d’intérêt n’influence les loyers et les coûts d’utilisation que de manière graduelle. C’est pourquoi les effets de la hausse des taux d’intérêt se sont surtout fait sentir en 2024, tant sur les loyers que sur les coûts d’utilisation de la propriété. Cette évolution prendra fin en 2025.

Le taux de référence, qui reflète les coûts de financement externes des propriétaires, devrait baisser à 1,5 % en 2025, tandis que l’inflation attendue est d’environ 1 %. En conséquence, il y a peu de marge pour une augmentation des loyers des biens loués. Toutefois, comme les loyers des nouveaux contrats de location pourraient continuer à augmenter, il en résulte malgré tout une croissance modérée des loyers sur l’ensemble du parc. La situation est différente pour la propriété du logement. Là, la baisse des taux d’intérêt se traduit également par une diminution des coûts d’utilisation.

La pression à la hausse sur les loyers que l’on peut anticiper pour 2025 résulte également de la très faible croissance attendue du parc de logements. Une lueur d’espoir se profile toutefois avec la reprise des autorisations de construire en 2024 et une hausse encore plus marquée des demandes de permis, ce qui laisse présager une augmentation à partir de 2026. Pour 2025, aucune détente n’est cependant en vue sur le marché du logement. À long terme également, la croissance du parc de logements ne sera probablement pas en mesure de suivre un fort accroissement du nombre de ménages si l’on se base sur l’actuel comportement de densification de l’activité de construction.

Évolution possible des coûts du logement avec le scénario actuel de taux d’intérêt et d’inflation sur un an

Croissance attendue du parc de logements par rapport aux taux de croissance les plus bas, moyens et les plus élevés du nombre de ménages

Scénarios de croissance des ménages et du parc de logements sur des périodes de cinq ans

Résumé

La situation actuelle sur le marché du logement reste préoccupante. Certes, elle s’est légèrement détendue par rapport à l’année précédente, mais le prix à payer se traduit par une hausse marquée des loyers et une augmentation des coûts d’utilisation pour la propriété. Cette réduction de la demande due à la hausse des prix se fait au détriment des grands ménages en mutation, qui représentent environ 22 % des ménages en déménagement (familles, ménages multipersonnels). L’approvisionnement de l’ensemble des ménages demeure globalement assuré, mais la charge de logement a augmenté depuis 2018 tant pour la location que pour l’achat, ce qui rend la situation plus exigeante pour les bas revenus. Au moins, les effets du changement de cap des taux d’intérêt sont maintenant pratiquement entièrement absorbés. Pour le parc existant, on ne peut s’attendre qu’à une légère hausse des coûts de logement en 2025.

La situation ne changera pas rapidement. Pour 2025, une croissance très faible du parc de logements est attendue, freinée en outre par le fait que, dans les zones urbaines, les nouvelles constructions sont souvent des reconstructions qui n’entraînent pas de forte augmentation de l’offre. L’augmentation des autorisations et des demandes de construire laisse toutefois entrevoir, au moins à partir de 2026, des taux de croissance à nouveau plus élevés. Cela ne doit pas faire oublier que, à moyen terme, compte tenu de la poursuite de la croissance du nombre de ménages, un important besoin d’action demeure, étant donné que l’extension du parc de logements doit de plus en plus se faire dans les zones déjà construites. Une détente temporaire, comme celle de l’année dernière, favorisée aussi par un recul de l’immigration, ne doit pas occulter les défis à long terme.