RapportMarché (Détail)Approvisionnement (Détail)Perspectives (Détail)Méthodes et sources Vers l'aperçu

Divergence toujours croissante de la situation du marché selon la catégorie de pouvoir d’achat

Le léger assouplissement du marché du logement en 2024 s’est révélé être un feu de paille. Entre le 2e trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025, la situation s’est de nouveau tendue. Bien que la croissance démographique reste plus faible qu’en 2023, la conjoncture positive et la baisse tendancielle des taux d’intérêt ont stimulé la demande. Par ailleurs, la hausse des loyers s’est légèrement ralentie.

La dégradation part des segments de prix inférieurs, tandis que les segments supérieurs évoluent latéralement. Il en résulte une augmentation de la divergence entre l’approvisionnement de la classe moyenne supérieure et des ménages à revenu élevé, par rapport à la classe moyenne inférieure et aux ménages à faible revenu.

Au niveau régional, la pénurie dans le Mittelland touche actuellement surtout l’Argovie, la Suisse centrale, ainsi que certaines zones autour de Zurich et en Suisse orientale. La situation reste également préoccupante dans les régions de montagne : tant l’Oberland bernois que les Grisons souffrent d’un marché du logement tendu. Le Jura et le Tessin restent bien approvisionnés.

Pénurie sur le marché du logement (location et propriété)

Répartition de la pénurie sur le marché du logement

Pénurie sur le marché de la location

La pénurie sur le marché de la location touche les ménages à faible pouvoir d’achat dans les zones urbaines ainsi que certains points chauds en montagne

Le marché de la location reflète presque parfaitement le marché global. La situation est tendue en raison d’une hausse de la demande et d’un ralentissement de la croissance des loyers. Pour les ménages de la classe moyenne inférieure et les ménages à faible revenu, la situation est comparable à celle de 2014 à 2016. Tant le segment de prix moyen inférieur (logements abordables pour la classe moyenne inférieure) que le segment de prix bas (logements abordables pour les ménages en dessous de la classe moyenne) affichent un indice d’environ +1,5, ce qui correspond à un net excédent de demande.

Comme sur le marché global, les régions autour de Zurich, en Suisse orientale, en Argovie, en Suisse centrale et en zone de montagne présentent un excédent de demande. Même au Tessin, le marché locatif autour de Lugano est plutôt tendu.

La situation est particulièrement précaire pour les personnes à faible pouvoir d’achat à Genève, Zurich, Zoug et Lucerne, où la tension est maximale. Il en va de même pour une grande partie des demandeurs de logements dans les régions d’Interlaken et de Zweisimmen, ainsi qu’à Coire et Saint-Moritz.

Répartition de la pénurie sur le marché de la location

Les loyers bruts augmentent, la capacité financière sous pression

En raison de la pénurie persistante de ces trois dernières années, on observe une nette hausse des loyers pour les logements à louer, sans amélioration qualitative perceptible de l’offre. Bien que cette hausse se soit légèrement ralentie récemment, elle continue de détériorer l’accessibilité financière au logement.

Si l’on compare la répartition des revenus de tous les ménages locataires avec les loyers abordables disponibles sur le marché pour ces catégories de revenus, on constate qu’en Suisse, l’offre dans le segment des loyers bas est à peine suffisante. Les graphiques suivants illustrent cette relation. Les ménages à faibles revenus représentent 30 % de tous les ménages locataires (ligne Revenu). Les logements abordables pour ces ménages (en tenant compte de la taille du logement) représentent 25 % des offres de location (ligne Loyer). Si l’on additionne les ménages à faibles revenus et ceux de la classe moyenne, on constate une pénurie manifeste. La situation s’est par ailleurs nettement détériorée en l’espace d’un an.

La situation est encore plus dramatique pour la propriété. En tenant compte des coûts d’opportunité des fonds propres engagés et en supposant des prix stables, on constate que la propriété mise sur le marché n’est pas accessible pour une grande partie des ménages. De plus, les exigences en matière de fonds propres pour l’achat réduisent encore la liberté de choix des ménages.

Évolution des loyers bruts du marché

Ménages par catégorie de revenu et logements locatifs par catégorie de loyer

Ménages par catégorie de revenu et logements en propriété par catégorie de coûts d’utilisation

Amélioration légère de la situation lors d’un déménagement

La situation tendue du marché du logement, qui dure depuis un certain temps, s’explique par une croissance insuffisante du nombre de logements, qui ne parvient pas à suivre la croissance du nombre de ménages – une tendance qui se confirme en 2024 et 2025.

Certes, les résidences secondaires constituent une forme de réserve, mais la pénurie complique la recherche de logement et, par conséquent, la libération de logements. Cela réduit l’offre visible sur le marché, constituée de logements vacants, de nouvelles constructions et de logements libérés par les ménages qui déménagent. En comparant cette offre avec le nombre de ménages en déménagement, on peut envisager pour 2024 une légère amélioration par rapport à l’année précédente grâce à une offre en hausse. Toutefois, les niveaux de 2020 et 2021 ne seront pas atteints.

Les principaux concernés sont les personnes seules et les couples. Environ 20 % sont toutefois des couples avec enfants ou des ménages multipersonnels, qui disposent de moins d’alternatives que les petits ménages. L’amélioration de l’offre observée en 2024 a probablement été bénéfique en particulier aux couples avec enfants, qui ont déménagé proportionnellement plus souvent qu’en 2023.

Structure des ménages entrants et déménageant

Ménages qui emménagent par rapport à l’offre

Nombre de ménages comparé à la croissance du parc de logements

La charge de logement augmente et entraîne légèrement plus de problèmes de paiement

Les indicateurs relatifs à l’approvisionnement de l’ensemble des ménages indiquent un niveau suffisant, mais pas confortable. La charge financière du logement a augmenté et la liberté de choix en matière de propriété s’est réduite. Le taux de propriété est en baisse depuis plusieurs années.

La charge moyenne des loyers pour les ménages locataires est passée de 23 % (2018) à environ 24,9 % (2023). Pour la propriété, les charges liées à l’exploitation et aux intérêts sont nettement plus faibles (12,8 %) et, même en tenant compte des coûts d’opportunité, la charge reste favorable dans le parc existant grâce aux hausses de prix passées (19,2 %). La situation est différente pour les ménages locataires à faible revenu : pour ceux-ci, la charge est passée de 40,8 % (2018) à 44,6 % (2023), seuls les ménages ayant un revenu équivalent par personne supérieur à 20 000 CHF étant pris en compte.

Un autre indicateur de l’approvisionnement en logement est constitué par les ménages en retard de paiement, c’est-à-dire ceux pour lesquels les coûts du logement entraînent des difficultés financières aiguës. Environ 2,4 % des ménages sont dans ce cas et ne disposent d’aucune marge d’action pour améliorer leur situation (2,8 % parmi les locataires). Ce chiffre a baissé depuis 2018, mais augmenté par rapport à 2022 – dans la propriété, cette hausse est encore plus marquée (de 1,3 % à 1,7 %) en raison de l’augmentation des taux d’intérêt.

Part des ménages propriétaires de leur logement

Part des coûts de location dans le revenu brut des ménages

Ménages en retard de paiement ou dont la situation de logement est insuffisante

Presque plus de hausse des coûts dans le stock existant, mais une activité de construction toujours insuffisante

En raison des différentes échéances de financement, la hausse des taux d’intérêt n’affecte les loyers et les coûts d’utilisation que progressivement. Ainsi, les effets de la hausse des taux se sont surtout fait sentir en 2024, tant sur les loyers que sur les coûts d’utilisation de la propriété. Cette évolution prendra fin en 2025.

Le taux de référence, qui reflète les coûts de financement externe des propriétaires, est tombé à 1,5 % en 2025, tandis que l’inflation prévue était d’environ 1 % en début d’année. Il y a donc peu de marge pour une hausse des loyers sur les logements loués. Toutefois, comme les loyers des nouveaux contrats continueront probablement à augmenter, une croissance modérée des loyers sur l’ensemble du parc est attendue. Pour la propriété, la baisse des taux d’intérêt entraîne également une diminution des coûts d’utilisation.

La hausse attendue des loyers sur le marché en 2025 s’explique également par la très faible croissance prévue du parc de logements. Une lueur d’espoir se profile avec la hausse des autorisations de construire en 2024, et plus encore celle des demandes de permis, ce qui laisse entrevoir un renforcement de la croissance à partir de 2026. Pour 2025, cependant, aucun signe d’assouplissement n’est en vue sur le marché du logement. Même à long terme, la croissance du parc de logements ne devrait pas suivre celle des ménages, compte tenu de la tendance actuelle à la densification dans la construction.

Évolution possible des coûts du logement avec le scénario actuel de taux d’intérêt et d’inflation sur un an

Croissance attendue du parc de logements par rapport aux taux de croissance les plus bas, moyens et les plus élevés du nombre de ménages

Scénarios de croissance des ménages et du parc de logements sur des périodes de cinq ans

Résumé

La situation actuelle du marché du logement reste préoccupante. Le léger assouplissement observé en 2024 s’est révélé être un feu de paille, car il s’est accompagné d’une forte hausse des loyers et des coûts d’utilisation dans la propriété. Cette baisse de la demande due à des prix plus élevés pénalise surtout les personnes et les ménages en situation de changement. L’approvisionnement global reste assuré, mais la charge du logement a augmenté depuis 2018, tant pour la location que pour l’achat, et la situation est devenue plus difficile pour les revenus modestes. Au moins, les effets du retournement des taux sont désormais presque entièrement absorbés. Pour 2025, seulement une légère hausse des coûts du logement est prévue dans le parc existant.

La situation ne changera pas rapidement. En 2025, une très faible croissance du parc de logements est attendue, en partie parce que dans les zones urbaines, les nouvelles constructions sont souvent des reconstructions sans effet quantitatif significatif. L’augmentation des autorisations et des demandes de permis de construire permet toutefois d’espérer une reprise plus forte à partir de 2026. Cela ne doit pas faire oublier qu’à moyen terme, avec la poursuite de la croissance du nombre de ménages, un important besoin d’action persiste, car l’expansion du nombre de logements devra se faire de plus en plus dans des zones déjà construites. Il n’est donc pas réaliste de penser que la pénurie sera rapidement résorbée, comme ce fut le cas entre 2014 et 2016. Si l’approvisionnement actuel reste encore globalement satisfaisant, c’est principalement grâce à l’évolution exceptionnelle des prix de l’immobilier dans les années 2010, à la baisse des coûts d’utilisation qui en a résulté pour la propriété, ainsi qu’au ralentissement des hausses de loyers en raison de l’évolution des taux.

Divergence toujours croissante de la situation du marché selon la catégorie de pouvoir d’achat

Le léger assouplissement du marché du logement en 2024 s’est révélé être un feu de paille. Entre le 2e trimestre 2024 et le 1er trimestre 2025, la situation s’est de nouveau tendue. Bien que la croissance démographique reste plus faible qu’en 2023, la conjoncture positive et la baisse tendancielle des taux d’intérêt ont stimulé la demande. Par ailleurs, la hausse des loyers s’est légèrement ralentie.

La dégradation part des segments de prix inférieurs, tandis que les segments supérieurs évoluent latéralement. Il en résulte une augmentation de la divergence entre l’approvisionnement de la classe moyenne supérieure et des ménages à revenu élevé, par rapport à la classe moyenne inférieure et aux ménages à faible revenu.

Au niveau régional, la pénurie dans le Mittelland touche actuellement surtout l’Argovie, la Suisse centrale, ainsi que certaines zones autour de Zurich et en Suisse orientale. La situation reste également préoccupante dans les régions de montagne : tant l’Oberland bernois que les Grisons souffrent d’un marché du logement tendu. Le Jura et le Tessin restent bien approvisionnés.

Pénurie sur le marché du logement (location et propriété)

Répartition de la pénurie sur le marché du logement

Pénurie sur le marché de la location

La pénurie sur le marché de la location touche les ménages à faible pouvoir d’achat dans les zones urbaines ainsi que certains points chauds en montagne

Le marché de la location reflète presque parfaitement le marché global. La situation est tendue en raison d’une hausse de la demande et d’un ralentissement de la croissance des loyers. Pour les ménages de la classe moyenne inférieure et les ménages à faible revenu, la situation est comparable à celle de 2014 à 2016. Tant le segment de prix moyen inférieur (logements abordables pour la classe moyenne inférieure) que le segment de prix bas (logements abordables pour les ménages en dessous de la classe moyenne) affichent un indice d’environ +1,5, ce qui correspond à un net excédent de demande.

Comme sur le marché global, les régions autour de Zurich, en Suisse orientale, en Argovie, en Suisse centrale et en zone de montagne présentent un excédent de demande. Même au Tessin, le marché locatif autour de Lugano est plutôt tendu.

La situation est particulièrement précaire pour les personnes à faible pouvoir d’achat à Genève, Zurich, Zoug et Lucerne, où la tension est maximale. Il en va de même pour une grande partie des demandeurs de logements dans les régions d’Interlaken et de Zweisimmen, ainsi qu’à Coire et Saint-Moritz.

Répartition de la pénurie sur le marché de la location

Les loyers bruts augmentent, la capacité financière sous pression

En raison de la pénurie persistante de ces trois dernières années, on observe une nette hausse des loyers pour les logements à louer, sans amélioration qualitative perceptible de l’offre. Bien que cette hausse se soit légèrement ralentie récemment, elle continue de détériorer l’accessibilité financière au logement.

Si l’on compare la répartition des revenus de tous les ménages locataires avec les loyers abordables disponibles sur le marché pour ces catégories de revenus, on constate qu’en Suisse, l’offre dans le segment des loyers bas est à peine suffisante. Les graphiques suivants illustrent cette relation. Les ménages à faibles revenus représentent 30 % de tous les ménages locataires (ligne Revenu). Les logements abordables pour ces ménages (en tenant compte de la taille du logement) représentent 25 % des offres de location (ligne Loyer). Si l’on additionne les ménages à faibles revenus et ceux de la classe moyenne, on constate une pénurie manifeste. La situation s’est par ailleurs nettement détériorée en l’espace d’un an.

La situation est encore plus dramatique pour la propriété. En tenant compte des coûts d’opportunité des fonds propres engagés et en supposant des prix stables, on constate que la propriété mise sur le marché n’est pas accessible pour une grande partie des ménages. De plus, les exigences en matière de fonds propres pour l’achat réduisent encore la liberté de choix des ménages.

Évolution des loyers bruts du marché

Ménages par catégorie de revenu et logements locatifs par catégorie de loyer

Ménages par catégorie de revenu et logements en propriété par catégorie de coûts d’utilisation

Amélioration légère de la situation lors d’un déménagement

La situation tendue du marché du logement, qui dure depuis un certain temps, s’explique par une croissance insuffisante du nombre de logements, qui ne parvient pas à suivre la croissance du nombre de ménages – une tendance qui se confirme en 2024 et 2025.

Certes, les résidences secondaires constituent une forme de réserve, mais la pénurie complique la recherche de logement et, par conséquent, la libération de logements. Cela réduit l’offre visible sur le marché, constituée de logements vacants, de nouvelles constructions et de logements libérés par les ménages qui déménagent. En comparant cette offre avec le nombre de ménages en déménagement, on peut envisager pour 2024 une légère amélioration par rapport à l’année précédente grâce à une offre en hausse. Toutefois, les niveaux de 2020 et 2021 ne seront pas atteints.

Les principaux concernés sont les personnes seules et les couples. Environ 20 % sont toutefois des couples avec enfants ou des ménages multipersonnels, qui disposent de moins d’alternatives que les petits ménages. L’amélioration de l’offre observée en 2024 a probablement été bénéfique en particulier aux couples avec enfants, qui ont déménagé proportionnellement plus souvent qu’en 2023.

Structure des ménages entrants et déménageant

Ménages qui emménagent par rapport à l’offre

Nombre de ménages comparé à la croissance du parc de logements

La charge de logement augmente et entraîne légèrement plus de problèmes de paiement

Les indicateurs relatifs à l’approvisionnement de l’ensemble des ménages indiquent un niveau suffisant, mais pas confortable. La charge financière du logement a augmenté et la liberté de choix en matière de propriété s’est réduite. Le taux de propriété est en baisse depuis plusieurs années.

La charge moyenne des loyers pour les ménages locataires est passée de 23 % (2018) à environ 24,9 % (2023). Pour la propriété, les charges liées à l’exploitation et aux intérêts sont nettement plus faibles (12,8 %) et, même en tenant compte des coûts d’opportunité, la charge reste favorable dans le parc existant grâce aux hausses de prix passées (19,2 %). La situation est différente pour les ménages locataires à faible revenu : pour ceux-ci, la charge est passée de 40,8 % (2018) à 44,6 % (2023), seuls les ménages ayant un revenu équivalent par personne supérieur à 20 000 CHF étant pris en compte.

Un autre indicateur de l’approvisionnement en logement est constitué par les ménages en retard de paiement, c’est-à-dire ceux pour lesquels les coûts du logement entraînent des difficultés financières aiguës. Environ 2,4 % des ménages sont dans ce cas et ne disposent d’aucune marge d’action pour améliorer leur situation (2,8 % parmi les locataires). Ce chiffre a baissé depuis 2018, mais augmenté par rapport à 2022 – dans la propriété, cette hausse est encore plus marquée (de 1,3 % à 1,7 %) en raison de l’augmentation des taux d’intérêt.

Part des ménages propriétaires de leur logement

Part des coûts de location dans le revenu brut des ménages

Ménages en retard de paiement ou dont la situation de logement est insuffisante

Presque plus de hausse des coûts dans le stock existant, mais une activité de construction toujours insuffisante

En raison des différentes échéances de financement, la hausse des taux d’intérêt n’affecte les loyers et les coûts d’utilisation que progressivement. Ainsi, les effets de la hausse des taux se sont surtout fait sentir en 2024, tant sur les loyers que sur les coûts d’utilisation de la propriété. Cette évolution prendra fin en 2025.

Le taux de référence, qui reflète les coûts de financement externe des propriétaires, est tombé à 1,5 % en 2025, tandis que l’inflation prévue était d’environ 1 % en début d’année. Il y a donc peu de marge pour une hausse des loyers sur les logements loués. Toutefois, comme les loyers des nouveaux contrats continueront probablement à augmenter, une croissance modérée des loyers sur l’ensemble du parc est attendue. Pour la propriété, la baisse des taux d’intérêt entraîne également une diminution des coûts d’utilisation.

La hausse attendue des loyers sur le marché en 2025 s’explique également par la très faible croissance prévue du parc de logements. Une lueur d’espoir se profile avec la hausse des autorisations de construire en 2024, et plus encore celle des demandes de permis, ce qui laisse entrevoir un renforcement de la croissance à partir de 2026. Pour 2025, cependant, aucun signe d’assouplissement n’est en vue sur le marché du logement. Même à long terme, la croissance du parc de logements ne devrait pas suivre celle des ménages, compte tenu de la tendance actuelle à la densification dans la construction.

Évolution possible des coûts du logement avec le scénario actuel de taux d’intérêt et d’inflation sur un an

Croissance attendue du parc de logements par rapport aux taux de croissance les plus bas, moyens et les plus élevés du nombre de ménages

Scénarios de croissance des ménages et du parc de logements sur des périodes de cinq ans

Résumé

La situation actuelle du marché du logement reste préoccupante. Le léger assouplissement observé en 2024 s’est révélé être un feu de paille, car il s’est accompagné d’une forte hausse des loyers et des coûts d’utilisation dans la propriété. Cette baisse de la demande due à des prix plus élevés pénalise surtout les personnes et les ménages en situation de changement. L’approvisionnement global reste assuré, mais la charge du logement a augmenté depuis 2018, tant pour la location que pour l’achat, et la situation est devenue plus difficile pour les revenus modestes. Au moins, les effets du retournement des taux sont désormais presque entièrement absorbés. Pour 2025, seulement une légère hausse des coûts du logement est prévue dans le parc existant.

La situation ne changera pas rapidement. En 2025, une très faible croissance du parc de logements est attendue, en partie parce que dans les zones urbaines, les nouvelles constructions sont souvent des reconstructions sans effet quantitatif significatif. L’augmentation des autorisations et des demandes de permis de construire permet toutefois d’espérer une reprise plus forte à partir de 2026. Cela ne doit pas faire oublier qu’à moyen terme, avec la poursuite de la croissance du nombre de ménages, un important besoin d’action persiste, car l’expansion du nombre de logements devra se faire de plus en plus dans des zones déjà construites. Il n’est donc pas réaliste de penser que la pénurie sera rapidement résorbée, comme ce fut le cas entre 2014 et 2016. Si l’approvisionnement actuel reste encore globalement satisfaisant, c’est principalement grâce à l’évolution exceptionnelle des prix de l’immobilier dans les années 2010, à la baisse des coûts d’utilisation qui en a résulté pour la propriété, ainsi qu’au ralentissement des hausses de loyers en raison de l’évolution des taux.