L’indicateur de pénurie se fonde sur le calcul de l’écart entre les durées de publication des annonces en ligne et les durées de publication en situation d’équilibre du marché. Par « équilibre », on entend une situation de loyers et de prix stables. Les objets et les situations de marché sont ventilés selon les catégories suivantes:

• Propriété ou location
• Segment de prix (inférieur, moyen inférieur, moyen supérieur, supérieur)
• Bassin d’emploi
• Période

Pour chacune de ces combinaisons, les écarts positifs moyens sont répartis en cinq groupes allant de « -5 » (fort excédent de l’offre) à « 0 » (équilibre). De même, les écarts négatifs moyens vont de « 5 » (fort excédent de la demande) à « 0 » (équilibre).

Les indicateurs des différentes catégories (p. ex. logements locatifs, segment à bas prix, région de Bulle, 2022) sont pondérés et extrapolés en fonction du nombre de ménages qui déménagent dans le segment correspondant. Nous avons opté pour cette pondération, car les ménages concernés par la pénurie dans une catégorie spécifique sont principalement ceux qui déménagent.

Pour déterminer les segments de prix, les ménages sont d'abord regroupés en quatre catégories de revenus (revenus faibles, classe moyenne inférieure, classe moyenne supérieure, revenus élevés). Ensuite, la 90e percentile des loyers payés par ces ménages est déterminée (i.e. le loyer le plus élevé payé par 90 % des ménages dans une catégorie de revenus). La base de données est la « Statistics on Income and Living Conditions » (SILC). Par exemple, en 2021, ce loyer pour les revenus faibles était de 1126 CHF pour un appartement d'une pièce. Les appartements ou maisons sont ensuite attribués au loyer immédiatement supérieur de ces « loyers maximums » par catégorie de revenus en fonction de leurs loyers ou coûts d'utilisation. Les tailles des ménages et des logements sont également prises en compte. Un logement est considéré comme adéquat lorsqu’il possède une pièce de plus que le nombre de personnes constituant le ménage. Les catégories de revenus sont les suivantes :

• Bas revenus (moins de 70 % du revenu médian équivalent)
• Classe moyenne inférieure (de 70 à 100 % du revenu médian équivalent)
• Classe moyenne supérieure (de 100 à 150 % du revenu médian équivalent)
• Hauts revenus (plus de 150 % du revenu médian équivalent)

Équivalent signifie que les revenus sont ajustés en fonction de la taille du ménage. La première personne reçoit un poids de 1, chaque personne supplémentaire de plus de 14 ans reçoit un poids de 0.5, et chaque enfant supplémentaire reçoit un poids de 0.3. Le revenu du ménage est ensuite divisé par la somme des poids.

Sources des données:

Meta-Sys AG, AdScan ; Office fédéral de la statistique : « Statistics on Income and Living Conditions » (SILC)

Les loyers et les prix du marché sont déterminés à partir des données correspondant à l’offre. L’évaluation des loyers des logements occupés s’appuie également sur les données de l’indice suisse des prix à la consommation. L’évolution des prix est en outre adaptée à l’indice des prix de l’immobilier calculé par l’Office fédéral de la statistique. L’accent est mis sur l’évolution des loyers et des prix des objets disponibles sur le marché, c’est pourquoi un ajustement de la qualité n’est effectué que pour le nombre de pièces. Un indice hédonique corrigé selon la qualité est joint à titre de comparaison.

Sources des données:

Meta-Sys AG, AdScan ; Office fédéral de la statistique : relevé structurel ; Office fédéral de la statistique : indice national des prix à la consommation (composante locative, données individuelles) ; Office fédéral de la statistique : indice des prix de l’immobilier

Pour estimer les revenus régionaux, on évalue les revenus du travail, les revenus sous forme de rentes et les revenus de la propriété par type de ménage (personne seule, famille, etc.) et par région (degré d’urbanisation et grande région). Il est possible de corréler ces revenus avec les coûts du logement (loyers, charges du propriétaire) via la taille du logement des ménages, ce qui permet de calculer la charge locative et la charge du propriétaire. Les charges du propriétaire se composent des coûts d’exploitation et d’entretien, des intérêts à acquitter et des coûts d’opportunité pour le capital investi.

Sources des données:

Office fédéral de la statistique : statistique des bâtiments et des logements ; Office fédéral de la statistique : enquête suisse sur la population active (ESPA) ; Office fédéral de la statistique : « Statistics on Income and Living Conditions » (SILC)

La structure des ménages nouvellement arrivés fait l’objet d’une estimation. Ceci se fait sur la base de l’enquête suisse sur la population active (ESPA). L’arrivée de personnes (et non de ménages) est en revanche connue, de même que leur provenance (depuis une commune de Suisse ou depuis l’étranger).

Sources des données:

Office fédéral de la statistique : statistique des bâtiments et des logements ; Office fédéral de la statistique : enquête suisse sur la population active (ESPA)

Les informations sur la croissance des ménages sont disponibles avec un an de retard. La croissance du parc de logements est tirée directement du Registre fédéral des bâtiments et des logements.

Sources des données:

Office fédéral de la statistique : Statpop

Office fédéral de la statistique : registre fédéral des bâtiments et des logements

Limites fixées par la CSIAS

Pour déterminer la part des objets compris dans les limites fixées par la CSIAS, on prend comme référence pour les (grandes) régions concernées les limites des villes de Genève, Lausanne, Berne, Bâle, Lucerne, Lugano, Zurich et Saint-Gall. Pour les communes restantes, on applique les limites sur la base du niveau de la ville « principale » et des différents niveaux de loyers dans les communes.

Sources des données:

Limites de loyer de l’aide sociale des villes de Zurich, Genève, Berne, Bâle, Lucerne, Lausanne, Saint-Gall et Lugano

Logements d’utilité publique

Le nombre de logements d’utilité publique fait l’objet d’un relevé annuel par l’Office fédéral du logement.

Sources des données:

Office fédéral du logement : logements des maîtres d’ouvrage d’utilité publique

Ces données sont tirées du relevé structurel ou de la statistique des bâtiments et des logements de l’Office fédéral de la statistique. Le taux de logements en propriété est estimé, s’agissant des valeurs actuelles, pour l’année précédente, sur la base de l’enquête suisse sur la population active.

Sources des données:

Office fédéral de la statistique : relevé structurel ; Office fédéral de la statistique : statistique des bâtiments et des logements ; Office fédéral de la statistique : enquête suisse sur la population active (ESPA)

L’entropie mesure le degré de diversité dans une région donnée. Une valeur de 0 indique une absence totale de diversité (une seule nationalité). Une valeur de 1 correspond, pour 10 groupes de nationalités, à une part de 10 % pour chacun d’entre eux. Plus un groupe de nationalités est dominant, plus la valeur diminue. L’entropie relative des régions examinées est indiquée par rapport à la moyenne nationale. Une valeur supérieure à 1 indique une diversité supérieure à la moyenne et une valeur inférieure à 1, une moins grande diversité.

Source des données:

Office fédéral de la statistique : Statpop

On examine les situations de logement où les ménages ont des retards de paiement de leurs obligations financières ou vivent dans des conditions de logement insuffisantes. On évalue également s'il existe des options d'action (logement plus petit, augmentation du temps de travail). De plus, on examine quelles caractéristiques socio-économiques ont une probabilité plus élevée ou plus faible de vivre dans une telle situation.

Source des données:

Office fédéral de la statistique : « Statistics on Income and Living Conditions » (SILC)

L’estimation de l’évolution à court terme se fonde sur l’activité de construction anticipée en fonction des demandes et des octrois de permis de construire (calibrés avec le RegBL en ce qui concerne le nombre de logements effectivement réalisés) ainsi que sur la fourchette de croissance des ménages des dernières années.

Sources des données:

DocuMedia Suisse ; Office fédéral de la statistique : registre fédéral des bâtiments et des logements ; Office fédéral de la statistique : Statpop

Le « Consensus Forecast » du Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ sur l’inflation et les taux d’intérêt est appliqué aux taux d’intérêt actuels pour les charges du propriétaire ou au taux d’intérêt de référence, et par conséquent aux bases du loyer.

Sources des données:

Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF) : Consensus Forecast

Pour les perspectives à long terme, la croissance potentielle du parc de logements est déterminée sur la base des zones à bâtir disponibles, des taux de densification actuels et de l'âge du parc immobilier, puis comparée avec la fourchette des scénarios démographiques de l’Office fédéral de la statistique.

Sources des données:

Office fédéral de la statistique : scénarios démographiques ; Office fédéral du développement territorial : Statistique des zones à bâtir